إزالة الشيوع في القانون الأردني: القسمة والبيع بالمزاد ونصاب الشركاء

العقار المملوك على الشيوع كثيراً ما يكون بيت العائلة أو أرض الورثة، ويتحول بمرور السنين من ثروة مشتركة إلى نزاع مجمّد: شريك يريد البيع، وآخر يرفض، وثالث يسكن العقار أو يستغله وحده. وقد نقل قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته، وآخرها القانون المعدل رقم (17) لسنة 2026، النظر في إزالة الشيوع من المحاكم إلى لجان إدارية ذات اختصاص قضائي في مديريات تسجيل الأراضي، وجعل لنسبة الحصص التي يملكها كل طرف أثراً مباشراً في النتيجة. والفرق بين أن يخرج الشريك بقطعة مفرزة باسمه، أو بثمن حصته بعد تقدير خبير، أو بنصيبه من ثمن بيع بالمزاد العلني، يتحدد في الغالب بقرارات تُتخذ في المراحل الأولى من الملف، ولهذا يُبنى الموقف من البداية مع محامٍ مختص بالمنازعات العقارية.

أولاً: الشيوع حق مؤقت لا يملك أحد الشركاء تأبيده

الشيوع أن يملك عدة أشخاص عقاراً واحداً بحصص غير مفرزة، فيملك كل منهم نسبة من كل جزء فيه دون أن يختص بقطعة محددة منه. وإزالة الشيوع هي إنهاء هذه الحالة، فيخرج كل شريك إما بحصة مفرزة مسجلة باسمه وإما بثمن حصته. وأكثر صوره شيوعاً في الأردن العقار الذي ينتقل إلى الورثة بعد وفاة المورث، والأرض التي يشتريها أقارب أو شركاء معاً، والبناء الذي تتعدد طوابقه وملاكه على قطعة واحدة.

وتنظم أحكام الملكية الشائعة قواعد عامة في القانون المدني الأردني رقم (43) لسنة 1976، غير أن إزالة الشيوع في العقار تخضع اليوم لأحكام خاصة في قانون الملكية العقارية في المواد من (94) إلى (120). وتقرر المادة (94) أن الشيوع يزول بإحدى طريقتين: أن يتصرف الشركاء في العقار تصرفاً ناقلاً للملكية، أو أن يُقسم بينهم كلٌّ بنسبة حصته.

والقاعدة التي يبني عليها المحامي فهمه للملف هي نص المادة (100/أ): للشريك في عقار مملوك على الشيوع أن يطلب قسمته، ولا يحق لأي من شركائه أن يرفض هذا الطلب. فالشريك الرافض لا يملك أن يُبقي غيره في الشيوع إلى الأبد، وكل ما يملكه هو أن يؤثر في طريقة إنهائه وفي القيمة التي يخرج بها كل طرف، وعلى هاتين المسألتين يتركز عمل المحامي.

ثانياً: من محكمة الصلح إلى لجنة إزالة الشيوع

ظلت دعاوى تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة لعقود من اختصاص محاكم الصلح في ظل القانون رقم (48) لسنة 1953، وكانت تستغرق سنوات بين الصلح والاستئناف والتمييز. ثم ألغى قانون الملكية العقارية لسنة 2019 ذلك القانون، ونقل الاختصاص إلى لجان إزالة الشيوع في العقار التي تُشكَّل في مديريات التسجيل بموجب المادة (104)، برئاسة موظف من دائرة الأراضي والمساحة وعضوية اثنين من موظفي مديرية التسجيل أحدهما حقوقي والآخر مساح، وتعمل وفق نظام لجان إزالة الشيوع في العقار رقم (145) لسنة 2019.

وقد وصفت محكمة التمييز الأردنية هذه اللجنة في قرارها رقم 4326/2021 تاريخ 6/10/2021 بأنها هيئة إدارية ذات اختصاص قضائي، وقررت أن الطعن في قراراتها النهائية يكون أمام محكمة البداية التي يقع العقار ضمن اختصاصها المكاني، بصفتها البدائية. وتنص المادة (114) على أن المحكمة تنظر الطعن مرافعة ويكون قرارها قطعياً.

ومعنى ذلك أن ملف إزالة الشيوع لم يعد يمر بثلاث درجات تقاضٍ تتيح تدارك الأخطاء تباعاً، فأمام صاحبه لجنة ثم طعن واحد، وما لا يُثار أمام اللجنة أو في الطعن قد لا تتاح فرصة أخرى لإثارته.

ثالثاً: طرق إنهاء الشيوع وما ينتهي إليه كل شريك

لا ينتهي كل ملف بالطريقة نفسها، ويتوقف الطريق على اتفاق الشركاء أو اختلافهم، وعلى قابلية العقار وحصصه للقسمة. ويقارن الجدول التالي بين المسارات التي يرسمها قانون الملكية العقارية:

طريق إنهاء الشيوع	متى يكون متاحاً	الأساس القانوني	ما يخرج به الشريك	موضع الخطر
القسمة الرضائية	اتفاق جميع الشركاء على القسمة	المادتان (102/أ) و(105)	حصة مفرزة على الوجه الذي اتفقوا عليه	صياغة الاتفاق وخريطة القسمة، وتمثيل القاصر أو الغائب بإذن المحكمة الدينية المختصة (م101)
القسمة بالإفراز بواسطة اللجنة	اختلاف الشركاء وكون العقار قابلاً للقسمة	المواد (102/أ) و(103) و(106)	قطعة مستقلة تعادل قيمة حصته، مع فرق نقدي عند عدم التعادل	تقدير قيم الحصص بحسب الشكل والمساحة والتنظيم والموقع، وتخصيصها بالاتفاق أو بالقرعة
البيع باتفاق الجميع	اتفاق جميع الشركاء على البيع	المادة (95)	نصيبه من الثمن بحسب حصته	تحديد الثمن والمشتري
شراء الشركاء للحصص	طلب التصرف من بعض الشركاء وتعذر القسمة	المادتان (96) و(97)	ثمن حصته بتقدير خبير، أو حصص إضافية يشتريها	القيمة التي يقدرها الخبير، والمزايدة بين الشركاء عند الخلاف
البيع بالمزاد العلني	امتناع الشركاء الرافضين عن إبداء موقفهم أو رفضهم الشراء في الحالات التي يحددها النص	المادة (97/أ)	نصيبه من حصيلة المزاد	بيع العقار كاملاً بثمن قد يقل عما كان يمكن تحقيقه بالقسمة أو بالبيع الرضائي

ويلاحظ أن النص يقدّم الشركاء على الغير قبل الوصول إلى المزاد العلني: فحين تكون الحصص غير قابلة للقسمة تُقدَّر قيمة حصة طالب التصرف بوساطة خبير، ويُدعى الشركاء إلى شرائها بالقيمة المقدرة، فإن رغب أكثر من واحد بيعت إليهم بالتساوي، وإن نازع أحدهم وعرض ثمناً أعلى وُضعت الحصة في مزاد بين الشركاء وأحيلت على صاحب العرض الأعلى. ولا تقرر اللجنة البيع في المزاد العلني إلا إذا امتنع الرافضون عن إبداء موقفهم أو انتهى الأمر إلى الحالات التي يحددها النص. ويقدّر المحامي أيّ هذه المسارات أصلح لشريك بعينه من حجم حصته وطبيعة العقار وقيمته السوقية.

رابعاً: نصاب ثلاثة أرباع الحصص: لمن يميل الميزان

جعل القانون لنسبة الحصص وزناً يختلف به مسار الملف كله. فبحسب المادة (103)، إذا تعذر اتفاق جميع الشركاء على القسمة وتوافرت أسباب مبررة لها، جاز طلبها وإحالتها إلى لجنة إزالة الشيوع. فإن كان الطلب من مالكي ثلاثة أرباع الحصص أو أكثر، بُلّغ إلى بقية الشركاء، فإن أجازوه أُجريت القسمة، وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم نُفذت القسمة، وبقي لهم أن يقيموا دعوى للمطالبة بالتعويض عما لحقهم من ضرر في قيمة حصصهم المفرزة خلال مدة قصيرة يحددها النص من تاريخ تسجيل القسمة.

أما إذا قدّم الطلبَ مالكو أقل من ثلاثة أرباع الحصص ولم يجزه الباقون، فيُحال إلى اللجنة لتنظر فيه. ويضع النص قاعدة مشابهة في المادة (96) لطلب التصرف في العقار ببيعه.

ثم جاء القانون المعدل رقم (17) لسنة 2026، الذي نُشر في الجريدة الرسمية في أيلول 2026 ويُقرأ مع القانون الأصلي قانوناً واحداً، فخفّض شرط الموافقة على قسمة العقارات المقام عليها أبنية من إجماع الشركاء إلى موافقة مالكي ثلاثة أرباع الحصص، ونقل إلى لجان إزالة الشيوع صلاحية تقدير الحصص والبت في الخلافات المادية المتعلقة بها، مع بقاء قراراتها قابلة للطعن أمام محكمة البداية.

فمن جهة الأغلبية، يمنحها هذا النصاب قدرة على المضي في القسمة دون انتظار موافقة الأقلية، لكن الطلب الذي يُقدَّم دون استيفاء شروطه أو دون إثبات الأسباب المبررة قد يتحول إلى مدخل لطعن يؤخر الملف. ومن جهة الأقلية، تضيق مساحة الاعتراض، فلا يبقى أمامها غالباً إلا مناقشة التقدير والمعادلة بين الحصص والمطالبة بالتعويض في وقتها. وتحديد الموقع الذي يقف فيه الشريك بين هذين المركزين، وما إذا كان الأنفع له أن يكون طالب القسمة أو المعترض عليها أو المشتري لحصص غيره، يختلف بحسب توزيع الحصص وعدد الورثة وطبيعة العقار، وهو نفسه نقطة قانونية تستحق استشارة قبل الرد على أي تبليغ.

خامساً: التقدير والمعادلة بين الحصص: حيث يُكسب الملف أو يُخسر

يتركز أكثر الخلاف في ملفات إزالة الشيوع على القيمة. وتنص المادة (106) على أن يُمسح العقار المطلوب قسمته ثم تُفرز حصص الشركاء بعد تحقيق المعادلة بينها، مع مراعاة العوامل التي تؤثر في قيمها زيادة أو نقصاناً، كشكلها ومساحتها ونوع تنظيمها وجودة تربتها وشرف موقعها. وتُقدَّر قيم الحصص بالاتفاق، فإن لم يتفق الشركاء عُيّن خبير أو أكثر لتقديرها، ثم تُخصص الحصص المفرزة بالاتفاق أو بالقرعة، وإذا ظهر أن حصة غير متعادلة في القيمة مع غيرها وجب تحقيق التعادل بضم مبلغ من النقد إليها.

فقطعتان متساويتان في المساحة قد تختلف قيمتهما اختلافاً كبيراً إذا كانت إحداهما على الشارع والأخرى في الخلف، أو كانت إحداهما تحمل البناء القائم. ويدرس المحامي في هذه المرحلة تقرير الخبرة نفسه: الأسس التي بنى عليها الخبير تقديره، ومدى مراعاته لعوامل الموقع والتنظيم، وهل يعكس القيمة السوقية الفعلية للحصة، لأن الاعتراض على التقدير بعد استقرار الملف أصعب بكثير من مناقشته وقت إعداده. وكذلك الحال في البيع للشركاء، إذ يُبنى ثمن الحصة على قيمة يقدّرها خبير، فيكون التقدير المنخفض خسارة مباشرة للبائع، والتقدير المرتفع عبئاً على الشريك الراغب في الشراء.

ملاحظة عملية: أحكام إزالة الشيوع عُدّلت بالقانون المعدل رقم (17) لسنة 2026 بعد سنوات من تطبيق القانون الأصلي، ويستند المحامي إلى النص النافذ وقت تقديم الطلب وإلى ما تستقر عليه محكمة البداية ومحكمة التمييز في الطعون على قرارات اللجان، لا إلى ما كان معمولاً به في ملفات سابقة. ولا ترد على أي تبليغ من لجنة إزالة الشيوع، ولا توقّع على أي محضر قسمة أو تقدير، قبل مراجعة الملف أو استشارة محامٍ مختص.

سادساً: حالات تزيد ملف الشيوع تعقيداً

بعض ملفات الشيوع تبدو بسيطة ثم تنكشف عن مسائل تحتاج تقديراً قانونياً دقيقاً، ومن أكثرها تكراراً:

وجود قاصر أو غائب بين الشركاء. تنص المادة (101) على أن يقوم مقام ناقص الأهلية أو فاقدها أو الغائب أو المفقود في إزالة الشيوع وليّه أو وصيّه أو القيّم عليه، بعد حصوله على إذن بذلك من المحكمة الدينية المختصة، شرعية كانت أم كنسية. فيرتبط ملف الأراضي في هذه الحالة بإجراء أمام محكمة أخرى، ويؤثر أي خلل فيه على صحة القسمة نفسها.

البناء الذي أقامه أحد الشركاء على الأرض الشائعة. حين يبني شريك على أرض مشتركة من ماله، يثور السؤال عن أثر البناء في تقدير الحصص وفي تخصيص القطعة التي يقع عليها، وكثيراً ما يتصل ذلك بنزاع على الملكية نفسها يُعرض تفصيله في مقال دعوى إثبات ملكية العقار في الأردن.

الرهن والحجز على حصة أحد الشركاء. وجود رهن أو حجز على حصة شريك يُدخل أطرافاً جدداً في الملف، ويطرح مسألة انتقال هذا القيد إلى الحصة المفرزة أو إلى الثمن.

التصرفات السابقة على العقار. قد يتبين أثناء الملف أن أحد الشركاء تصرف في حصته أو في جزء من العقار بمعاملة يُنازَع في صحتها، فيصبح الطعن في تلك المعاملة سابقاً على القسمة. ويعرض مقال بطلان المعاملات العقارية في القانون الأردني أسباب هذا البطلان وسلطة المحكمة فيه.

سابعاً: الطعن في قرار اللجنة فرصة واحدة

قرارات لجنة إزالة الشيوع الفاصلة قابلة للطعن أمام محكمة البداية التي يقع العقار في دائرتها، خلال مدة قصيرة يحددها القانون تبدأ من صدور القرار أو تبليغه. وتنظر المحكمة الطعن مرافعة، ويكون قرارها فيه قطعياً بنص المادة (114). فالطعن هو الفرصة الوحيدة لمراجعة القرار أمام القضاء، وتُبنى أسبابه على ما جرى أمام اللجنة من تبليغات وتقديرات واعتراضات.

ولذلك يتابع المحامي الملف أمام اللجنة منذ بدايته، فيثبّت اعتراضات موكله في وقتها ويطلب ما يلزم من خبرة أو إيضاح، حتى إذا وصل الملف إلى المحكمة وجد الطعن ما يستند إليه. أما المطالبة بالتعويض التي يتيحها القانون للشريك الذي نُفذت القسمة أو التصرف رغم رفضه، فهي دعوى مستقلة لها مدتها وشروطها، ويقدّر المحامي جدواها بحسب الفرق بين قيمة الحصة المفرزة وما كان الشريك يستحقه.

ثامناً: أسئلة متكررة

هل يستطيع أحد الورثة منع إزالة الشيوع؟

لا. تنص المادة (100/أ) من قانون الملكية العقارية على أن للشريك أن يطلب قسمة العقار الشائع، ولا يحق لأي من شركائه رفض هذا الطلب. ويملك الشريك المعترض أن يناقش طريقة القسمة والتقدير، دون أن يملك إبقاء العقار في الشيوع رغماً عن غيره.

ما الجهة المختصة بإزالة الشيوع في الأردن؟

منذ نفاذ قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 تنظر الطلبات لجان إزالة الشيوع في العقار المشكلة في مديريات التسجيل، بعد أن كانت دعاوى القسمة من اختصاص محاكم الصلح. ويُطعن في قراراتها أمام محكمة البداية التي يقع العقار في دائرتها.

ما معنى نصاب ثلاثة أرباع الحصص في إزالة الشيوع؟

إذا طلب القسمة مالكو ثلاثة أرباع الحصص أو أكثر، نُفذت ولو رفضها باقي الشركاء أو سكتوا عنها، مع حقهم في المطالبة بالتعويض عن ضرر يلحق قيمة حصصهم المفرزة (م103). وقد مدّ القانون المعدل رقم (17) لسنة 2026 هذا النصاب إلى قسمة العقارات المقام عليها أبنية بعد أن كانت تتطلب الإجماع.

متى يُباع العقار المشترك بالمزاد العلني؟

حين تكون الحصص غير قابلة للقسمة، يعرض القانون حصة طالب التصرف على الشركاء أولاً بالقيمة التي يقدرها الخبير، وقد يجري مزاداً بينهم. ولا تقرر اللجنة البيع في المزاد العلني إلا إذا امتنع الشركاء الرافضون عن إبداء موقفهم أو انتهى الملف إلى الحالات التي يحددها النص (م97).

هل تصح القسمة إذا كان بين الورثة قاصر؟

نعم، يقوم مقامه وليّه أو وصيّه بعد الحصول على إذن من المحكمة الدينية المختصة، شرعية كانت أم كنسية (م101). وأي خلل في هذا الإذن أو في التمثيل قد يمس صحة القسمة.

هل يمكن الطعن في قرار لجنة إزالة الشيوع؟

نعم، أمام محكمة البداية التي يقع العقار في دائرتها، خلال مدة قصيرة يحددها القانون، وتنظر المحكمة الطعن مرافعة ويكون قرارها قطعياً (م114). ولذلك يُبنى الطعن على ما أُثبت أمام اللجنة منذ بداية الملف.

استشارة قانونية

ملف إزالة الشيوع من أكثر المنازعات العقارية حساسية، فمن جهة الشريك الذي يريد الخروج من الشيوع يتوقف ما يحصل عليه على حسن اختيار الطريق ودقة التقدير، ومن جهة الشريك الرافض أو صاحب الحصة الصغيرة قد تُفرض عليه قسمة أو بيع بثمن لا يعكس قيمة حصته إن لم يُحسن الدفاع عنها في وقته. ولأن قرار اللجنة لا يُراجع إلا بطعن واحد قطعي، فإن الأخطاء التي تقع في التبليغ أو التقدير أو الرد يصعب تداركها بعد استقرار الملف. وللحصول على استشارة قانونية متخصصة في المنازعات العقارية والقضايا الحقوقية، أو للاطلاع على صلة هذا الملف بـدعوى منع المعارضة في منفعة العقار حين يستأثر أحد الشركاء بالانتفاع بالعقار المشترك، وبإجراءات وضع اليد على العقار في قانون التنفيذ الأردني حين تكون حصة أحد الشركاء محجوزة لدين عليه، يمكنكم التواصل مع مكتب العبويني للمحاماة والاستشارات القانونية.